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Argentina. Proyecto de programa de política pública para asegurar el derecho inalienable a la vivienda

Este es un programa que diseñé como propuesta para el Ministerio de Desarrollo Social de Argentina (no recibí respuesta), aquí les presento los lineamientos básicos del programa tendiente a garantizar el derecho inalienable a la vivienda para toda la población mediante un sistema de incentivos y contraincentivos que permite la sustentabilidad del programa al tiempo de eliminar los efectos distorsivos y resesivos del mercado inmobiliario orientado al alquiler y las hipotecas. Espero les guste, me hagan comentarios y si existe la posibilidad de llevarlo adelante an algún contexto me avisen. También me interesaría discutir las implicaciones del mismo en cualquier mesa redonda así como de otras políticas sociales tendientes al desarrollo comunitario y humano (escribí otros programas al respecto)

Proyecto Programa
Vivienda Derecho Inalienable
(Hernán Rodriguez: Lic. en Trabajo Social e historiador, especializado en desarrollo de programas, intervención institucional, salud y desarrollo comunitario. Voluntario en la Comunidad de S.Egidio en proyectos de desarrollo comunitario, promoción y protección de la infancia y juventud. Docencia universitaria y, principalmente, de adultos de barrios populares que cursan estudios medios)

Presentación: Este proyecto parece, a primera vista, resultar demasiado polémico para considerarlo viable, debido a que atenta contra intereses creados de una parte de la población que, lejos de ser numerosa proporcionalmente, es poderosa económicamente. Por otra parte este sector que aparecería perjudicado no se identifica con un actor concreto sino que se trata de un sector difuminado entre distintos actores con peso político y económico lo cual genera un escenario de considerable conflictividad potencial. Sin embargo el proyecto nace de una coyuntura histórica concreta: la crisis global que se desarrolla desde, al menos, tres años, y cuyo punto álgido no tarda en manifestarse. Esta crisis tiene que ver con el peso recesivo que genera en la economía real un constructo complejo dentro del que se destaca la especulación financiera no productiva, el negocio inmobiliario, la caída del salario real, el debilitamiento e inoperancia del Estado Nacional frente al capital corporativo que, muchas veces, no solo le contrabalancea sino que le supera. En este sentido este proyecto se presenta como una de las herramientas potenciales de saneamiento de la economía en cuanto, amen de resolver un problema acuciante de gran parte de la población, genera resultados macroeconómicos anticíclicos y disuelve parte del constructo económico parasitario que paraliza y reciente a la economía. La aplicación de este programa debe hacerse a partir de la construcción de un fuerte consenso para el cual, el argumento de la crisis actual, resulta fundamental particularmente porque de no conjurarla las pérdidas serán sustantivas y generalizadas. Por otra parte el programa se presenta como una medida preventiva de efecto paulatino en manera de evitar una pérdida sustantiva real del sector perjudicado en cuanto éste puede redirigir su capital paulatinamente a otros sectores de la economía real; es decir, el programa no apunta a quitar el capital sino a desalentar la inversión en el negocio de los alquileres o las hipotecas mediante una reducción de la rentabilidad de dichas inversiones que redundará, necesariamente (en cuanto al incentivo derivado en la demanda ampliada), en el aumento de la rentabilidad en sectores de la economía real.

Objetivos:
Que toda la población posea el derecho a habitar una vivienda en manera inalienable.
Aumentar la eficiencia marginal de la Inversión potenciando la demanda ampliada, la producción, la productividad, el empleo y la calidad de vida.

Justificación:
El presente programa puede justificarse desde distintas perspectivas en cuanto sus objetivos apuntan a planos diferentes aunque complementarios. El primero de estos planos es el derecho específico a la vivienda, el segundo es el impacto de la vulneración de este derecho sobre la calidad de vida y, el tercero, íntimamente unido al segundo, es el impacto sobre el mercado en general.
Primero: El derecho a la Vivienda: La vivienda ha sido desde ya mediados del siglo XX establecido como un derecho constitucional mas allá de las declaraciones al respecto de los tratados internacionales. Sin embargo, en la práctica, este derecho no solo dista de haberse concretado sino que es un derecho vulnerable, en cuanto es susceptible de ser perdido sin que eso signifique la ruptura del orden jurídico-institucional vigente. Esto configura una contradicción entre el derecho y la realidad no solo por cuanto no se garantiza la satisfacción del derecho (cosa bastante frecuente con muchos de los derechos sociales adquiridos en el último siglo) sino porque nuestra organización jurídica permite su vulneración y, muchas veces, las políticas públicas la impulsan. Un derecho no puede ser susceptible, legalmente, de vulneración, mas allá de que las leyes muchas veces no puedan regular la vida privada y por tanto no puedan garantizar la satisfacción de derechos fuera de su órbita directa de influencia, no puede suceder que las leyes permitan directamente y dentro de su órbita de influencia la vulneración de un derecho. Este es el caso de la posibilidad de hipotecar la vivienda única, la existencia del recurso de establecer como bien familiar la vivienda única no compensa la posibilidad de hipotecarla en caso de no hacerlo, mas aún cuando para la población propietaria de medios o bajos recursos este mecanismo constituye, muchas veces, el único medio para acceder al crédito. Sostener que esto último es una justificación para la existencia de esta posibilidad es un círculo vicioso en cuanto de no existir el capital crediticio que necesita ser invertido tanto como la gente necesita de él, se abrirá camino para obtener garantías de otro sitio, como lo demostró, ante la burbuja de la inversión crediticia ligada al desarrollo de la presente crisis global, la extensión inusitada del crédito en los últimos años en la Argentina muchas veces con escasas o ninguna garantía. Sostener que el derecho a la hipoteca nace de los propios derechos individuales es también forzar la realidad, nadie hipotecaría su casa si tuviese alternativas, del mismo modo que nadie interponía su libertad personal en la antigüedad clásica como garantía frente a las deudas por mero ejercicio del libre albedrío. Por otra parte existen derechos sociales, como el seguro social, sobre los que la ley, sabiamente, establece obligatoriedad, y si bien la ley muchas veces es burlada no lo es dentro de su propio marco (a excepción de los empleos informales oficiales lanzados por la administración pública en los últimos años que, de todas maneras, no es una violación dentro del marco legal sino una violación de la ley por parte del organismo que debe garantizarla y que se halla por esto, como se está demostrando, en pasible de penalización) sino incurriendo en violaciones específicas del derecho. Finalmente el argumento de que la garantía sobre la vivienda única establecería una especie de rigidez habitacional que vulneraría el libre derecho a cambiar de domicilio parte de la suposición errada de que una protección ante la pérdida de la vivienda única implica, necesariamente, una imposibilidad de cambiarla.
Segundo: El impacto de la vulneración del derecho a la vivienda sobre la calidad de vida: Sin entrar en obviedades hay que señalar algo que cualquiera que está constreñido a alquilar sabe, el alquiler es un peso y una amenaza constante sobre la vida de quien tiene recursos apenas suficientes, y es un peso del cual no es posible liberarse fácilmente máxime en cuanto el acceso a la solución (adquirir por ejemplo una vivienda) se encuentra fuertemente reducido por la situación misma de inquilino (no se poseen garantías y el ingreso mensual se ve sensiblemente reducido). Se trata claramente de un consumo de demanda inelástica que permite a los propietarios de inmuebles de alquiler subir estos sin relación alguna con el costo real de sostenimiento del recurso configurando una “inversión atractiva” que, de hecho, implicó la absorción de ingentes cantidades de ahorro social, a nivel mundial, para hacer crecer este “mercado” constituyendo uno de los pilares de la presente crisis. El costo creciente y ajeno a la economía real de la vivienda, sea como propiedad o como alquiler, implica una reducción proporcional en la capacidad de usar los recursos generados por la familia en la satisfacción de otras necesidades las cuales, en virtud de su mayor elasticidad de demanda, son paulatinamente abandonadas implicando un deterioro en las condiciones materiales de vida y una presión psicológica con fuertes efectos sobre la salud y la conviviencia del grupo familiar. En Argentina esto implicó un aumento de dos tendencias básicas con variantes de acuerdo al estrato social: la ocupación marginal del espacio (asentamientos, construcciones clandestinas, etc.) y el aumento de la densidad poblacional dentro de las viviendas (convivencia intergeneracional en una misma vivienda o la creación de viviendas de alquiler consistentes en miserables cuartuchos donde se apiñan familias enteras). Ambos aspectos atentan claramente contra la calidad de vida de la población en un país donde, paradójicamente, la densidad poblacional total es bajísima.
Tercero: el impacto de la vulneración del derecho a la vivienda sobre el mercado en general: La lógica del mercado inmobiliario alimentó la crisis actual en cuanto configuró un círculo vicioso: la rentabilidad del negocio atrajo nuevas inversiones (a expensas de inversiones con mayor productividad y generación de empleo) que implicaron una presión sobre la demanda de propiedad inmobiliaria generando un aumento en los precios de la propiedad que redundó en la incapacidad creciente de los sectores medios y bajos para acceder a la propiedad y, por tanto, un aumento en la demanda de los alquileres aumentando su rentabilidad y así sucesivamente. Si bien la inversión generada por este mercado implica una producción material (la construcción de nuevas viviendas) y por tanto la generación de empleo, esta inversión tiene una eficacia marginal bajísima en cuanto luego de este primer impulso la unidad creada se convierte en un mecanismo de exacción de excedente brutal sobre el inquilino o el hipotecado; este excedente acopiado tiene una reinversión marginal bajísima y gran parte del mismo se transforma en renta parasitaria que, en virtud de su carácter expansivo, se va acumulando y vulnera seriamente la producción e intercambio de bienes. De hecho las soluciones ensayadas para afrontar la crisis del mercado inmobiliario a partir de 2008 no hicieron sino salvar al parásito posponiendo su autoaniquilamiento. Esto es debido, evidentemente, al peso del capital involucrado sobre las decisiones gubernamentales (la miopía autodestructiva del capital que se presenta en cada crisis del mismo), sino a la confusión existente entre capital productivo y capital parasitario, confusión alimentada por los límites confusos y ambiguos que presentan ambas ascepciones en la realidad. Una política que hubiese aliviado la crisis tendría que haber apuntado al empoderamiento paulatino de los tenentes de la vivienda (algún sistema de leasing o de devaluación creciente de la deuda) aunque esto hubiese implicado la desaparición de grandes masas de capital que, en definitiva, son ilusorias. La solución no consiste en negar la ilusoriedad de estos capitales sino en sincerar paulatinamente la economía fortaleciendo sus bases reales y desalentando las inversiones de baja eficiencia marginal.
En términos concretos la enorme cantidad de recursos que la población dirige al mercado de la vivienda y cuyo posterior uso no hace mas que aumentar esta cantidad reduciendo el uso eficiente de los mismos; podría, de ser liberada, implicar un aliciente inmenso a la demanda sobre la producción y el empleo, lo que implicaría un aumento de la rentabilidad de la inversión productiva, un aumento en la recaudación, una mejora sustancial en la calidad de vida, una reducción de la pobreza real, implicando un auténtico círculo virtuoso keynesiano. Si esto se acompaña con una política fiscal fuerte que desaliente las inversiones inmobiliarias de carácter parasitario el Estado obtiene, al mismo tiempo, una fuente de recursos para profundizar un plan de viviendas que alcance a la población postergada potenciando aún mas el aumento de la demanda agregada.

Objetivos Específicos:
Garantizar el acceso a la vivienda.
Proteger el derecho a la inhalienabilidad de la vivienda.
Aumentar la Eficiencia Marginal de la Inversión del capital público y privado.
Incentivar la demanda de productos de consumo, la productividad, el empleo.
Mejorar la Calidad de Vida de la población sin vivienda y de la población en general.

Actividades:
-Plan Federal de Vivienda mejorado.
-Registro de la Vivienda de residencia.
-Nuevo Impuesto Progresivo Inmobiliario.

1) Plan Federal de Vivienda Mejorado.

No se pretende aquí detallar el ya complejo Plan Federal de Vivienda sino proponer algunas mejoras cuya implementación deberá considerarse junto a los diseñadores del Plan Original.
a) Evitar los privilegios a las zonas mas densamente pobladas: muchas veces por cuestiones de agenda política se privilegia el acceso a la vivienda en las zonas mas densamente pobladas potenciando los elementos que ya de por sí producen la concentración de la población en Bs.As. y otras grandes ciudades. No recurriremos al infantil argumento de proponer a la gente de estas ciudades que si quieren una vivienda deberán irse a vivir a otro sitio pues eso implica desconocer el derecho a la libertad e implicaría una clara discriminación y un desconocimiento de los múltiples aspectos que acompañan la residencia de un grupo familiar en determinado sitio. Por otra parte es evidente la necesidad mayor que se presenta en los centros mas aglomerados (o quizá sería mejor decir la necesidad mas “evidente” pues por ser menos y menos vistos las necesidades de los “periféricos” no dejan de ser tanto o mas acuciantes). La política que recomendaría es la de privilegiar los asentamientos periféricos, no en cuanto al acceso a la vivienda en si sino al tipo de vivienda (que podría ser mejor, mas espaciosa o equipada), al derecho sobre la misma (en los centros urbanos sobrepoblados podría establecerse una propiedad pública con tenencia por parte de la familia beneficiaria mientras que en la periferia podría otorgarse la propiedad real sobre la misma) e incluso habría que, en el caso de la periferia, integrar el programa con otros programas que impliquen la posibilidad de generar actividades productivas autosustentables. Es decir, mas que una política restrictiva al acceso a la vivienda en los grandes centros urbanos sería menester desarrollar una política favorecedora de la radicación en las periferias y las provincias menos pobladas y con recursos sin explotar. Existe respecto de ésto un aspecto que excede el marco de este programa, aunque es abordado marginalmente en la política tributaria, que es el de la concentración de la propiedad y del control de excedentes en las actividades agrícolas y otras similares, donde los verdaderos trabajadores, los productores reales, participan bien poco de la riqueza que producen que, en cambio, es apropiada por los propietarios de los medios de producción o circuitos de comercialización. Una política de asentamiento periférico y de empoderamiento podría plantearse conjuntamente con políticas de mejora en la distribución del ingreso en las actividades antes mencionadas.
b) El acceso a una vivienda construida por el Estado es, en cierta forma, un resarcimiento por los años en los cuales, y a pesar del duro trabajo, las poblaciones marginales se han visto incapacitadas para acceder a la propiedad. La gratuidad en el acceso, o la financiación totalmente accesible parece del todo justificada, sobre todo en los casos en los que la vivienda se otorga luego de destruir la vivienda marginal adquirida y construida por los propios medios. Sin embargo este acceso debe implicar un compromiso: las viviendas no pueden ser vendidas para volver a la situación anterior (en esto el Registro de la Vivienda de Residencia será la herramienta indispensable) y tampoco pueden utilizarse para alquiler. Un sistema de penalizaciones progresivas de acuerdo a una ley especial deberá pesar sobre el uso de estas viviendas; por ejemplo la pérdida de la propiedad, aunque no de la tenencia de no existir otra vivienda, que revertirá sobre el Estado.

2) Registro de la Vivienda de Residencia.
La creación de un Registro Nacional de la Vivienda de Residencia en el cual toda persona que resida en el territorio nacional deba tener fijada una residencia de derecho, inalienable, implicará un mecanismo de garantía sobre el derecho a la vivienda. Las viviendas registradas en dicho registro poseerán las características generales de los bienes de familia, a saber, no podrán ser expropiados en vida, aunque si, de no haber derecho sucesorio que lo inhabilite, podrán serlo post mortem. Esto será suficiente desaliento para la utilización de bienes para la especulación. En este registro constarán solo las propiedades utilizadas como residencia legal, el resto quedarán fuera del mismo y exentas de las limitaciones establecidas.
El cambio de residencia puede hacerse normalmente como hasta ahora, solo será menester garantizar que a la venta de la propiedad anterior todas las personas que figuraban residentes en las mismas puedan inscribirse como residentes en una nueva propiedad. De existir residentes previos en la nueva propiedad de residencia deberá constatarse que no implique una situación de hacinamiento antes de autorizar el traspaso efectivo de la residencia del viejo inmueble. La propiedad, sin embargo, puede ser transmitida sin que esto implique la pérdida de residencia, en este caso funcionaría como un usufructo de por vida.
Las personas que no posean viviendas de residencia formarán parte de un listado que configurará la población sobre la que trabajará el Plan Federal de Vivienda. El falseamiento de información respecto a la residencia debe ser pasible de penalización, será menester desarrollar mecanismos de inspección e investigación. Se recomienda desarrollar una legislación que permita el usufructo del derecho de residencia sobre propiedades de parientes con obligación legal de manera de eliminar del listado las personas que puedan tener residencia en propiedades familiares. Este listado deberá discriminar las diferentes situaciones:
a) Personas que poseen casas pero no propiedad de las tierras o inmueble que ocupan sobre las que deberá dirigirse una política inteligente de empoderamiento de acuerdo a cada caso; programas de regularización de la ocupación del terreno (como los de erradicación de villas que se llevan adelante), micro reformas agrarias, etc.
b) Extranjeros de residencia reciente sobre los cuales podrá exigirse que algún residente les otorgue derecho de residencia en su propia vivienda o que posean los medios para alquilar temporalmente una vivienda, limitándose el acceso a una vivienda pública (como tenente) solamente luego de dos años de residencia continuada. Aunque soy proclive a la apertura migracional el actual estado de cosas y el hecho de que este programa se lleve adelante solo en este país parece alentar una política inteligente respecto al acceso a la vivienda de población migrante; sería necesario, para una política mas abierta, lograr que este programa se extendiese, por ejemplo, a todo el Mercosur.
c) Personas con dificultades de convivencia con su grupo familiar de pertenencia (nuevas generaciones, etc.). Este grupo plantea la dificultad de una intromisión de la esfera pública en la privada con resultados siempre inciertos y muchas veces inútiles o contraproducentes. Parece, en el caso de nuevas generaciones, apropiado establecer un sistema de crédito para el acceso a la vivienda de personas con bajos recursos donde la mayor accesibilidad económica implique mayores cargas sociales; por ejemplo, si se quiere acceder a un crédito público de bajísimo costo y amplias facilidades, mas allá de demostrar la condición de necesidad del mismo, de incapacidad de acceder a un crédito por propia cuenta o ayuda de terceros, se deberá imponer una carga social en forma de contraprestación de servicios al Estado o la Sociedad, esta carga deberá ser lo suficientemente pesada como para desalentar el pedido innecesario de asistencia pública.
d) Personas con capacidad reducida para acceder a la vivienda propia: En estos casos el estado podrá establecer un sistema de créditos a tasas accesibles o un sistema de leasing o de cooperativas de vivienda, en todos los casos y a fin de evitar un abuso sobre lo público, se recomienda desalentar el acceso innecesario a estas herramientas mediante cargas sociales que no resulten discriminatorias según la capacidad económica de solicitante, es decir que cualquiera las pueda cumplir pero que a cualquiera le pese por igual.
e) Para todos los casos se recomienda la construcción o adquisición de viviendas públicas que puedan otorgarse en calidad de tenentes a personas sin acceso a la vivienda. Esta tenencia deberá desalentarse en lo posible mediante limitaciones en el uso innecesario de servicios o energía, dimensiones y comodidades básicas, impuestos diferenciales o cargas públicas específicas, etc.
 
3) Nuevo Impuesto Progresivo Inmobiliario.

El presente apartado solo propondrá algunas reformas, el diseño del sistema completo deberá hacerse concienzudamente a partir de la legislación vigente.
a) Un impuesto progresivo de acuerdo a la densidad de ocupación de las viviendas entendidas en metros cubiertos en áreas residenciales o de uso no productivo del metraje.
b) Un impuesto progresivo sobre la posesión improductiva de propiedad en modo de favorecer la venta antes que la posesión inútil. Este impuesto no solo gravará la tenencia improductiva sino la tenencia suntuaria aumentando progresivamente el impuesto inmobiliario en la segunda, la tercera, la cuarta, etc. vivienda. Esto alentaría la oferta inmobiliaria facilitando el acceso a la vivienda propia. Podría combinarse con un sistema de leasing que permita a los propietarios múltiples desperenderse de sus viviendas paulatinamente bajo la apariencia de un alquiler que puede extenderse a toda o gran parte de la vida del propietario. Un sistema de leasing vitalicio con posibilidad de, el inquilino, venderlo a otro a un costo proporcional a la perspectiva de vida del propietario podría desarrollarse a este fin. Este impuesto deberá aplicarse al conjunto de personas jurídicas discriminando en el uso productivo del improductivo y considerándose el alquiler o arrendamiento como uso improductivo. Esta gravación de la multipropiedad puede combinarse con una política que promueva la propiedad cooperativa o múltiple como modo de combatir la concentración de la propiedad que, en definitiva, es un mecanismo de concentración de excedentes en manos privadas, puede, esta política paralela, compensarse con una desgrabación basada en el uso de estos excedentes en inversiones productivas o en una distribución equitativa (participación en la ganancia de las empresas por parte de los trabajadores).
c) El producto de estas innovaciones impositivas se dirigirán al plan federal de vivienda y al sistema de créditos propuestos.

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